新华财经上海10月8日电（谈瑞）在“沪八条 ”、8·28现房销售制度改革等一系列政策落地推动之下，上海楼市传统旺季“金九银十 ”如期而至。9月份上海新房 、二手房成交量同步走高 ，国庆假期也延续回暖态势 。值得注意的是 ，板块 、楼盘之间冷热分化仍是当下市场最鲜明特征，政策红利带动刚需与改善需求加速释放的同时 ，市场也正在完成新旧产品赛道的切换 。
“金九 ”收官 “银十”开局
刚刚过去的9月 ，上海新房、二手房成交规模同步走高，为“金九 ”交出亮眼成绩单。
根据上海市房地产交易中心及中指研究院统计，9月 ，上海二手房网签成交连续第三个月稳步抬升 ，达23581套，同比增长17%；1-9月累计215576套 ，同比增长14% 。新房端 ，9月上海新建住宅成交面积为118万平方米，同比增长22%；1-9月合计达829万平方米 ，同比增长5% 。
进入国庆假期 ，上海楼市热度仍在持续。10月1-7日，上海新建住宅成交面积为5.11万平方米 ，较2025年国庆的日均成交增长了18.2%；二手房网签也达到1289套。
另据上海链家研究院监测显示 ，国庆假期期间，上海链家的二手房成交量同比2025年假期增长了44% ，新房成交量增长64% ，双双印证市场热度显著回升 。
上海链家研究院特别强调了近期数据中“成交量增幅高于带看量增幅”这一“剪刀差 ”的信号意义 。其表示，当前购房者决策效率明显提升，观望情绪减弱 ，成交意愿较去年更为坚定——这说明在政策环境优化与费用 预期趋稳的背景下 ，刚需与改善型需求正加速入场，市场信心修复进入实质性阶段。政策端持续释放的宽松信号 ，正逐步转化为真实的购买力 ，前期一系列限购松绑 、信贷支持等措施的累积效应开始显现 。
结构性分化仍是主要特征
相较于已连续数月稳定维持成交高位水平的二手房市场，近期上海新房市场明显回暖的态势更为值得关注 。
据普睿数据监测显示 ，9月份 ，上海共有34个新房项目入市，新房供应面积约44.61万平方米 ，环比增长了约55%；成交面积约37.35万平方米 ，当月触发积分项目多达5个，为今年以来峰值。
从新房项目的认购数据来看 ，位于青浦徐泾的绿城·悦海棠认购率冲上484% ，一举成为年内迄今认购热度比较高 的项目，位于嘉定新城的象屿金茂·满嘉认购率359% 、位于浦东森兰的越秀·天屿认购率246%紧随其后，另有多个项目同样获得较高认购热度 。这些热销项目大多集中在外环外 ，9月外郊环之间新房成交占比高达53.2% ，700万元-900万元总价段成为成交主力 。由此可见，刚需及首次改善产品是支撑市场成交的中坚力量。
与此同时 ，区域之间行情也出现了一定分化 。上海中原地产提供的数据显示 ，国庆假期期间，得益于节前热门楼盘集中入市形成的持续签约惯性 ，浦东贡献了全市近三成的新房成交；远郊板块则延续稳定走势 ，青浦、松江表现较好，印证了当前郊区楼市成交活跃度居高不下的态势 ，表明利好政策的落地成效具备极强的持续性；反观黄浦、虹口等市中心核心区域 ，假期期间新房网签表现则相对偏弱 。
“只要产品对 、费用 对 、政策对，购买力从来不会缺席。 ”有业内人士分析认为 ，新政利好对于上海新房市场的激活是“选取 性”的 ，即对于在产品设计、得房率 、户型格局等方面存在短板的新房项目，除非费用 有明显优势，否则其很难与其他项目正面竞争；而对于费用 存在优势 、产品力又明显优于周边二手和存量新房的新房项目 ，市场买盘仍然充沛 。
市场回暖确定性增强
综合多家机构观点 ，本轮上海楼市回暖，是政策组合拳叠加旺季周期共同作用的结果 ，但普涨行情难现 ，结构性分化或仍会是下面 一段时间的主基调 。
来自中指研究院的观点认为，短期行情更多由既有市场因素主导 ，新政影响更多是通过中长期的供应节奏传导。在选取 新房项目时 ，应重点关注地处核心地段、产品力突出的类别，一是城市核心或高潜力板块的产业和人口聚集 ，支撑力较强；二是新规产品得房率较高 ，抬板设计 、下沉庭院会所 、科技住宅系统等形成差异化卖点。
普睿数智则提出“未来6-9个月是买新房的最佳窗口期 ”的观点 。其表示，当前正处于旧规项目集中入市阶段 ，供应充沛、费用 仍在低位 ，且竣备后放贷可延后还款，可省下约5%利息成本；等到现房销售推进 、土拍收缩后，新房供应可能阶段性收紧 ，或将推高市场费用 中枢 。
而就二手房而言 ，多家中介机构表示，市场稳中向好的态势没有改变 ，近期看房热度 、客户活跃度均优于去年同期。上海中原地产表示 ，伴随着“金九 ”楼市成交量刷新近几年同期纪录，二手房房东市场信心持续提振 ，心态愈发强势 ，房源议价空间持续收窄，买家议价难度有所提升 。
（文章来源：新华财经）
